北京中粮广场常务副总经理史德威以北京中粮广场改造为例发布主题演讲，重点阐述了城市更新重运营背后的逻辑。
史德威表示，无论是商业还是写字楼，在改造运营的时候，都应该从客户的实际考虑出发，增值服务已经成为商办地产转型运营布局的生态核心。
以下是史德威演讲实录：
我在台下真心听了欧阳总讲的五悦广场运营理念，我在回想我要讲了材料，有一个共同特点，都是以客户的角度出发。我后来想了想，不论是商业还是写字楼，做出来之后都是一样的，是以客户中粮实际考虑出发，来进行运营的。
我们今天讲讲中粮广场背后运营新的思维。我们其实在改造之前就已经开始了这样一个做法，即运营已经发生了改变。最开始我们在改造之前、改造期间，一直考虑一个问题，现在北京推陈出新这么多写字楼，全国这么多写字楼，如果一味拼硬件，确实压力比较大。无论从地产开发商来讲，还是从运维角度来讲，硬件永远都有天花板。进高2.9米和进高3.5米，有什么本质区别吗？除了浪费能源，没有什么本质区别。
中粮置地一直考虑这个问题，现在思路认为应该以后以硬件做到还好就好，客户如果选择我们的楼，只要60%是靠硬件选择，40%是靠软性服务选择。
回顾一下全国，包括北京写字楼行业发展。从80年代到90年代，都是老式办公楼，仅仅满足基本办公需求。有一种学校，中间一条走廊，两边都是办公室，政府机关现在用这种老式楼比较多一些，这是比较普通的写字楼。最开始，国内都是这样的写字楼来运营。从90年代之后，北京、上海等几个一线城市逐渐出现商业运营写字楼，如国际大厦、巧克力大厦，北京比较早的京信大厦，和以前的区别是可以灵活分割一些办公区间，我们户型可大可小，自己业主租完之后还可以装修。2000年之后，北京、上海，包括一些大城市逐渐开始出现舒适环保新型写字楼，比如CBD、国贸的出现，带动一批行业内硬件非常好的写字楼，包括这些写字楼越做越好，LEED铂金级的认证等，都是我们新的环保的办公楼体现。但是在做到一定程度之后，这些办公楼可能需要一些变化，就是现在提出来的办公生活的生态圈。
我们现在团队认为增值服务已经成为商办地产转型运营布局的生态核心。我们已经实践过的，如生态圈、社交、社团活动、共享（包括会议室共享、资源共享）、跨界服务、智慧硬件、大健康，来打造整体生态圈。
资源整合是生态圈提供服务特别关键的一个点，主要是三方面：1.智慧运营 服务集成；2.资源共享 平台为王；3.以点带面 轻重并举
昨天在中粮置地北京公司开会时，我们总经理一直在提，写字楼以前做的都是B2B的服务。开发商、运营商企业提供给另外一个租房企业的服务。现在是B2B2C的服务，把企业里面的客户分类，我们作为精准的营销、作为精准的服务，给这些客户提供各种服务。C分为很多大类，如公司有一种高层，像领导、董事长、总经理、CEO，他们的需求其实和普通员工不太一样，他们提出来的需求一般我们员工都提不到，但是也要符合我们员工的一些需求。还有客户的客户也是同样我们服务的人群。还有我们周边半径1公里、3公里的客户也是我们要考虑的范围。
企业需求和客户需求共同组成我们最开始打造的目的。其实我们也是从客户角度出发，我们最开始改造时，提生态圈时，做了很多市调，第一名是健身会所，第二名需求最多的是美食拾集，通过这样的梳理、调研，把所有的客户需求全都摸底之后，按照客户要求，通过软硬件结合促成这个社区与社群的生态圈，包括引进的健身会所、自营的美食拾级、共享办公、会议室预定、空气质量治理、快递收发专门房间/位置/服务，都是我们战争提供给大家的。
以COFFICE1.0为核心版本的ECHO服务。
E-通过智能设备实现线上线下服务对接。现在已经实现了，从手机设备端，通过设备连接，满足客户基本的所有需求。如，门禁卡授权。例，现在COFFICE1.0系统已经在线上运营的，满足了绝大部分所有的需求。在开会时讨论，服务还要不要加？有两个意见：1.很多人讲我们服务不用加了，其实每天常常用的服务就这一些。2.有些人说我们服务还要加，要全、要高大上。我们提供线上到线下点对点服务的连接，提供智能、快捷、贴心的运营服务、精准落地的解决方案，这是我们第一个目的。
C-以客户喜好为导向，精准搭建服务互动模块。我们提供不同社群的活动。爱车党，可以提供汽车美容、代客泊车。单车俱乐部，我开始没看好，但上线之后做得还不错。一台自行车便宜的5-6万、十几万，很多人没有想到这个活动是中粮广场社群活动里最高端的人群组成的，很多公司的大老板、CEO来参加这个社团。
球类运动会，每周四有篮球比赛，我们固定包的场地。中粮广场改造时，想解决一个场地，但硬件条件有限，没解决了。我们在外面租了一个场地。
健身房，引进健身空间。
悦跑活动，中粮置地也有自己的商业大悦城，有悦科会，和我们自己COFFICE体系结合在一起，每半年、每季度有悦跑活动，包括我们在祥云小镇、生态谷都举办悦跑活动，效果不错。
艺术控，大家有兴趣可以去中粮广场地下一层看看，这次是可口可乐把全球可口可乐体验馆的礼物、设备搬到了中粮广场，到春节前有这样一个活动。我们有不同的活动，上一次是国博板画展，再上一次是照片展，每次活动都不太一样。
摄影达人活动，在艺术控下面还有很多社群。
美食趴，有各种体验，各个咖啡厅提供的讲课，讲座，白领自助厨房，中午或晚上，可以教你做菜或烘焙的体验。
H-分析数据，了解客户喜好及办公诉求。如，每天8点，在骑行俱乐部，10点去开会，然后中午在中粮广场吃饭，然后1点看一个照片展，3点时在星巴克喝了咖啡、吃了下午茶，晚上8点从宝力豪健身中心出来，这个消费习惯，凡是有ID号码的人，是卡和手机连在一起的，凡是这样的人，通过大数据分析，都可以知道你每天在中粮广场进行的任何活动。通过这些分析、计算，要知道每一个客户的生活习惯。可能有朋友问了，你知道他生活习惯要干什么？要提供精准服务。如，刘总每天生活习惯我知道之后，用算法算出来刘总在这个时间段希望什么，我应该推送给他什么样的服务，或者按刘总这样一类人群之后还会有什么样的想法要把增值服务继续推送给他。我们整体运营思维其实非常明确，在这里就是要给大家讲清楚，为什么要打造整体生态圈。之后是怎么做，做成什么样子。
O-分析真实客户流量，用数据不断优化写字楼生态圈。
花这么多时间、精力、人员打造这些目的是什么？总得有原因。原因主要是四点。
我们开始做的时候，几个租赁人员把客户租进来以后除了续租，没有其他服务。以前我们做1个亿，当老板要求你做2.5亿时，还按以前这个做法就做不到。按以前的做法，从1个亿做到1.1亿，这个我信，还按以前的做法要做到2.5亿，根本做不到。我们想怎么才能更迅速地提高租金收入，提高客户黏性，提高品牌效应，提高衍生消费，所以才产生这样的想法，而且我们在两年多实践里做得不错，从最开始基础时在摸索这套经验、摸索这套方法，到现在逐渐成熟，而且我们以后可能这个COFFICE推出2.0、3.0不断升级版本，为的就是四个目的。
畅想一下，未来就是办公生活企业服务的顾问和生活的管家。我们在增加客户整体黏性，包括客户满意度时，还是用了很多方式。其实我们改造硬件和软件是连在一起的，例，我们在地下二中粮共享办公里做了11个会议室，从168人大的报告厅一直到4-6个人的小会议室，大大小小11个。我们当时在考虑时，为什么要做这么多会议室？共享办公用不了这么多，实际上只有300多个工位，为什么做这么多的会议室？其实我们的概念是给12万整个中粮广场提供共享空间，不是以地下二空间里打造联合办公。我们最初想法是把全楼整体共享。我们的社群活动、硬件和软件的搭配，为了推动整个楼做共享办公，做共享空间，这我们最开始的目的。
我们当时在做完软硬件改造时，从今年5月26号正式交房，半年多时间里，有几个案例给我印象特别深。
有几个租户续租时，涨了30元，要摊在两年多续租租期里，比例是涨10%，不低。我问过为什么客户没有抵触情绪。比如11个会议室，通过共享办公结合方式，因为是我们自营的，就可以在客户续租时提供20小时/年会议服务，这是我们实实在在给客户的。他们使用会议室频次没有那么高，租300平方米，没有必要配一大一小会议室，在这里租200多平方米，用我的会议室就好了，我这里的会议室就是你们的一部分。
如何增加客户黏性？有没有用？确实有用。中粮有一部分企业在中粮广场办公，1万多平方米，当时他们办公时，可以看到他在中粮内部论坛里发中粮广场的照片，下面评论非常多，很多人觉得搬到现在总部还不如旧楼的服务好。因为我们通过这样的转变，来刺激客户在这里发这些东西，替我们做宣传。这也是我们的目的。
我们要实现全视角、无介质、通用化、自进化的互联网智能公众服务平台。
在11月份，我们特意去了一次德国，看了瓦格宁根消费者实验室，去了之后比较受震动，体验真的非常深。因为本身中粮就是做粮食的，我们和荷兰大学深度合作，听我们以前领导讲过瓦格宁根实验室消费者实验室是精准服务，把健康做了精准配送。欧阳总讲的是商业精准的服务，我讲的是写字楼精准的服务和硬件的配套。我们下一步要做的是健康的精准。
用我们系统完全可以做到，现在和他们谈，以后在"中粮生活"里做这样一个实验室，首期要在中粮体验一下。客户来这里打餐，餐底下都是标好的，鸡蛋西红柿里蛋白多少克，碳水化合物多少克，油多少克，用的什么牌子，写得非常清楚，但是不可能每一个都看，还要计算，这是你做不到的。你做不到没关系，但是我们设备可以做到，你拿完一个鸡蛋、西红柿，拿了一个红烧肉、米饭，结完账，吃完之后，以后手机上就可以显示今天你摄入了多少大卡、多少能量，通过什么运动能消耗这些能量，才能达到身材的健美，这是我们下一步要逐渐打造的过程。未来我们的想法还是比较多样化的，与大家分享一下。其实我们点对点、个性化、精准、智能的服务就是我们打造智慧生态社群最终的目的。
感谢大家！
来源：房讯网
