圆桌对话:新时代下的商办力量——回归本来 重构未来

发布日期::2017-12-23浏览次数:335

摘要:  房讯网讯 2017年12月22-23日,由全联房

   房讯网讯 2017年12月22-23日,由全联房地产商会、房讯网主办,全联房地产商会写字楼分会承办,中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为"回归与重构:商办地产可持续发展之路",来自地产界、金融界、学术界及互联网界专家、政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

  论坛设置两大领袖圆桌对话环节,邀请行业重量级嘉宾,凝聚新时代商办力量,热议商办发展新趋势、新热点,顶级思想碰撞,引领未来方向!

  当天下午进行的第一场领袖圆桌讨论环节,特邀荣盛地产荣盛兴城投资集团副总经理王玉龙主持,就"新时代下的商办力量-回归本来重构未来"等话题进行了学习讨论。

  参加讨论的嘉宾包括华润置地北京公司助理总经理齐舒芳、中粮置地北京公司中粮置地广场副总经理马佳音、佳兆业地产集团北京区域副总裁李勇、嘉铭投资(集团)有限公司副总裁孙鹏阳、北京兰格加华置业有限公司副总经理庄捷、第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅。

  以下为第一场对话讨论实录:

  王玉龙:因为我是一直从事产业地产,想跟大家聊聊产业地产这个事。后来原来的主持人临时有变动,让我客串一下。

  大家知道这一段时间国际上特别不太平,特别是朝鲜扔出了一个炸弹出来,炸得全世界心慌。国内也不太平,北京市政府发布了一个文,叫《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》,3月26号。这个文发出来之后,市场的反响非常大。在我的理解,原来最早发这个文的初衷是,很多地产公司打着商业地产的名义去做住宅,这个应该是原因之一。但是政策就是这样,政策一般都是一刀切,这个政策规定在建、在售的商业办公类的项目,销售对象限定为合法登记的企事业单位和社会群体,就是说不允许针对个人了。同时银行贷款也开始限制了。商办类对个人全部暂停,而且也有分割的限制,要求分割不能低于500平米。所以市场的反响非常大,甚至近期的交易为零。

  我想通过这个话题,问一下兰格加华的庄总,您怎么看待这个问题?

  庄捷:这个事挺敏感的,326这个事说是一个炸弹,一点都不过分。因为我们很多年商办和住宅这块一直都是模糊管理的力度,这就造成了一个什么结果呢?很多刚刚进入房地产的或者对房地产理解不太透的,就想把自己跨度更大一些,把这个建成了之后,没有想到它原来是什么,而是想最大的需求是住宅,所以把它往住宅里边靠。因此就造成了积累很多年,至少是十几、二十年的问题,所以我觉得咱们主题的前四个字最说明问题,叫"回归本来",326的作用就是让大家回归本来。你原来是商业办公,你就回到商业办公,不要去采别的园子里的花,要认真做好自己的花。

  所以我想给大家一个启示,就是规矩。做房地产怎么做,先把规矩想好。这个规矩是什么?规矩如果没有想好,后面就意味着风险,我想这个风险可能北京这个文还是很人性化的,里边还有一条就是已经买来做住宅的,仍然可以持有。以后你要卖的话,你还可以卖给做住宅的人。但是它的市场有多大呢?远远小于原来模糊状态时候的市场。现在要占指标了,既然占指标,就去买那70年产权的,何必买这个呢,说不定哪天力度又下来了,就又空了。所以这是我的感想,提醒大家注意。

  王玉龙:感谢。有观点认为商业办公面临着三大挑战。一是总的体量大,二是供应商增加,三是库存增多。很多项目不能去做住宅了,就没有办法,必须搞成商业。搞成商业的团队和搞成住宅的团队是不一样的。

  另外,北京市政府搬迁,二环以内被空置出大量写字楼的面积出来,如果是以这样的市场的环境,我们有请佳兆业北京区域的副总裁李勇先生,从开发商角度给咱们解读一下商办面临哪些挑战和机遇,产品如何转型升级?

  李勇:感谢王总和庄总的发言,讲了很多事实。我印象中商办类很多公寓产品,直接就是在房地产住宅限购限贷的情况下,打的标语就是不限购不限贷。买不了住宅,买公寓。当然也是种种历史原因。比如有的城市是做一些产业引导政策,引导某些不发达地区商业要发展,当时的前导性的就拍出一些地,拍地的同时政府要求这些地方建写字楼、商业。但是商业是有规律的,这个地方是不成熟的地方,建起来之后没人去。这就形成了大批量的空置,空置以后怎么办呢?有可能会引导性的变成了微住宅,有些空置的写字楼甚至一些产业都会往微住宅方面去引导,所以某种程度上疏解一下它的积压,也疏解一下当地需求的变化。

  但今年这个政策出来以后,大家的方向是一致了。在去年有些城市甚至还出现了一些政府鼓励商改住的政策,比如鼓励把一些在不同阶段的写字楼改成公寓,可以引进燃气等等。但是后来政策慢慢变了,到今年北京这个政策出来以后,各地政策跟着变了。像深圳、上海,上海更加严格,我们在上海的项目也受到了波及。

  但是刚才从庄总那句话我觉得讲得非常好,就是"回归本原",就因为有这种政策的模糊地带存在,所以我们有时候拿底之前遇到这种情况,第一个反应是把它建成公寓,能比周边的住宅打个八折来卖,甚至设计的时候设计成4.5米,做两层高,做loft,有一些增值。但是现在不行了,政府的土地出让政策也是发生变化的。遇到这种商业配比比较高的写字楼,就拍地更少了,溢价低了。而且北京又出现共有产权房等等新的方式,在其他城市还有一些净自持的,像苏州那边拍到一定程度之后,大家每人出个价,然后算平均值,谁靠近平均值,谁得。

  其实某种程度上还是一种住宅的限购政策的延续。再往深了讲,其实就是化解金融风险。未来三年的三件大事,其中有一件就是化解金融风险。实际上今年我们去谈融资的时候,金融机构的方向也发生变化了。比如拿新项目,你要融资,首先地价是不能做的,招拍挂只能这种渠道去拿,金融机构是不允许配资的,其中一些收并购也必须是两年以上招拍挂的项目。有没有长租公寓,这种是在政策允许的方向和范围内。

  现在金融的监管政策是逐渐趋紧,所以有很多金融创新其实就是在规避政策,或者说在政策的模糊地带做一些变化。实际上我们现在做房地产开发也好,做写字楼租赁也好,也是要做创新,但创新怎么办呢?也是在政策允许范围内,你去仔细的研究政策,甚至是预判政策,你觉得这个政策将来方向怎么样,在这个方向之内再挖空心思做创新。

  现在我们限购政策出来以后,供给量变少了,这本身就不是写字楼的正常需求,那我们实业需求到底多大,就需要做评估。在座各位都是写字楼租赁的从业人员,这是一个机会,将来尤其是金融创新,以后各种REITs、ABS做起来,单一主体的租赁就会变成多个主体,推向市场。这一栋写字楼将来做证券化以后,就可能属于无数的投资者。相当于没有单一大股东的公司的职业经理人,他的管理团队的作用就凸显出来了。某一个团队你能租得好,能挣得钱多,投资者就往这里来。大家就相当于一个一个的基金经理,那行业价值就能体现出来了。

  我们佳兆业还有一个外号,叫旧改专家或者叫烂尾楼改造专家。我们在北京的佳兆业广场就是着名的烂尾楼,经历了十几年的风风雨雨,过程很曲折,终于做起来了。但是我们不怕复杂、不怕辛苦,只要用心去做,都能做好。CBD这个位置也是很好的位置。

  写字楼的租赁除了北上广深等一线城市,大部分城市的写字楼是供大于求的。所以就算在北京城市里面,我们写字楼的建设也是有空置的。还有雄安新区建起来了,旧的楼不符合要求的也需要做改造和翻新,这是大家将来一个比较好的增长点,就是盘活存量,这就是存量。

  王玉龙:两位嘉宾都提到了回归本来。但是一边是回归本来,一边是在讲创新。创新是中国固有的名词,在其他国家还听不到,现在又流行土地改革、长租公寓、联合办公,联合办公也是这几年的新词,其实最早的联合办公应该是wework,它其实进驻了30多个国家,市场估值在300亿美元左右。现在在北京又有一个新军,我的老领导毛大庆做的优客工场,现在也是风生水起。其实共享办公这个概念也是国家在双创的背景下,大力扶持和鼓励的。所以我想问问在座的三位女士,有两位是国家队的,有一位女士在离这儿不算特别远的嘉铭中心项目,嘉铭中心是20块钱左右,这么高的价格,你有没有决心拿出一层做众创空间呢?那么贵的租金,拿出来做众创空间,我又不会玩,干吗呢?但是我觉得这是个趋势,这个趋势是众创空间背后的属性是什么?我们要去想一想。比如说它有更多的金融属性,但是你把写字楼租赁出去就没有了。也许我在租的方面赚的并不是很多,但是在投资方面也许赚得会更多。下面有请嘉铭投资副总裁孙鹏阳女士从高端写字楼持有者的角度位我们分享面对联合办公空间的挑战,高端写字楼如何去应对?

  孙鹏阳:谢谢玉龙总把这么一个热点话题交给我,其实联合办公很早出现在美国硅谷,但是这两年在国内的发展特别迅猛,很多原来是小的投资商进来,或者wework进来,但现在很多国家队也进来了,在做联合办公。

  从我们真正的运营体验的角度来讲,从操作的务实的层面看,实际上截止目前,联合办公和高端物业之间的相互冲突和替代性没有那么高,我们和马总、齐总刚才在会前也沟通过。大家还是没有达到猛烈撞击的程度。其实这种情况我们可以从具体的租赁业务来看。

  我们在接触到高端物业的客户的时候,在选择办公空间的时候,在备选名单里面是不太可能把高端物业和联合办公放到一个名单上选的。但是这样看只是说从眼前的可能对收入影响的角度,但是实际上如果我们去换一个角度来看联合办公,对高端物业的影响是逐渐的在深入的,影响的深度是逐渐加强的。

  我们对联合办公的认识也是有一个逐步深入的过程,联合办公在2013、2014年作为一个现象出来的时候,我们还是非常重视的,这是提供办公空间的,我们看了很多国内外的项目。单位的感觉是拿起来了但是又放下了,感觉还是两盘不同的生意。其实高端物业主要的客户群体还是处于企业成熟期或者成长后期的企业。在企业初创期或者成长前期对两件事情的敏感度是特别高的。一件是成本,因为它刚开始初创或者运营不是很稳定的时候,尽量控制风险,就会完全控制它的投入。第二是灵活性,就是它可能会转型的很快,这时候你很难想象一个在这样状态的企业,去找一个很高成本的高端物业,把这个周期固定三到五年就完全固定下来,这对处在这个状态的企业是很难想象的。但是我觉得联合办公在当时给了这样的企业非常贴合的选择。

  这是这两年我们对联合办公的认识是逐渐深入的,有两件事情在这个过程当中给我们的影响特别大。第一件就是技术革命和技术创新,这是感触特别深的。大家现在都在讲其实目前的这种技术革命在飞速的成长,你不可想象的速度、指数级的速度在成长。原来说互联网+是一个话题,现在互联网已经遍布到城市和乡村,包括移动支付,老太太、老大爷包括菜市场的阿姨、路边摊都可以,还有云计算,云计算原来只是一个试验或者概念性更多一点,但是现在我们看到商务应用已经雨后春笋般的出来。这种技术的变革带来了企业层面的巨大的变化。

  全球的企业,其实不论你是地产行业还是非地产行业,大家的一个核心问题现在都面临着拥抱变化,都在转型,每个企业、每个行业都在转型。大家都很了解比如恒大转做矿泉水、做乳业,万科有一个沃土计划,沃土计划最核心的一点是,要把这个土搞肥沃,在上面做什么呢?要试验,可能是种稻子、种玉米,但看哪个做得成,不确定性特别大。它的组织架构也在变革当中,变化特别快。比如它有很多合伙人制度。房地产这样,大的外资企业也这样。

  比如柯达,柯达原来是巨无霸的企业,数码照相技术在它手里,但是它错过了这个机会,生存环境完全被挤压了。而现在数码印刷技术,全球90%的技术是在它手里。比如现在体育彩票、影视海报几乎都是它的技术。现在它转型成功了。但是这个过程当中是相当痛苦的。在这个过程当中,也映射到对办公空间的需求,因为你在变革、不断改变、不断试,一批人没了,这个业务砍掉了,首先对办公空间的要求就是,在变革当中首先要控制成本,因为要试。第二是要有灵活性和多样性,可能这波人没有了,办公空间就不要了。这个时候成本的控制、灵活性和多样性是联合办公非常好的一个特色,也迎合了这些大企业在这方面的需求。这是第一点。

  第二个比较重大的影响就是千禧一代,就是1984年到2000年出生的这一代,他们已经成为全球劳动力市场的主流,我们的员工基本都是90后,大家都讲00后也出来混了,已经成为市场的主流了。这一批人他们其实是伴随着互联网成长起来的,他们对办公空间的需求跟前几代人都完全不一样,他们要求的办公空间是要更开放、更透明、更有趣、共享、跨界,这都是他们对空间的要求。这群人他们已经成为劳动力市场的主流,在这种情况下,我们服务的是企业,企业为了竞争人才,是会把自己空间做改变,来迎合这部分主流劳动力市场的人群的需求,这是必然的。所以这个其实对整个办公空间的影响是很大的。这恰恰是联合办公出生就带有这个属性。所以这是联合办公非常棒的地方。

  现在与其说是联合办公对高端物业的影响,还不如说是技术的革命、时代的变迁对办公空间的需求带来的变化。这是这个背后非常根本性的问题。

  但是联合办公是首先出来的,所以它们是敏锐的,这个影响是很深远的。看到商办这个市场,最开始说要开发,开发的影响也是有的,开发首先要拿地,第一是位置,第二是位置,第三还是位置,位置是压倒一切的因素。但是现在开始,我们看到很多这样的机会,位置是重要的,但不是像原来那么重要了。相反,我看到过很多统计数据,全球大概54%的人群会有5天的时间在家里办公,会有30%多的人会选择在一部分时间在咖啡厅这种空间来办公。也就是说这些人群也是很大企业的公司,他们不见得一定要在核心地段的高端的物业里来办公,他们可以选择很灵活的空间。你在开发的时候,即使位置稍微偏一点,但是最重要的IT基础设施非常好,一样可以做到非常好的资产,拿到很好的回报。这是对商办地产影响非常大的。

  再说到设计上,在设计上也一样,我们最早的时候大家都说要有很好的平面,这个平面是方正、好用的。核心筒一定要在中间的,因为这对传统的办公空间来讲,是很好布置工位的。但是变化了,现在需要开放的、透明的、跨界的、共融的空间,所以这种设计就慢慢淘汰了。设计上这只是一个小点,会有很大的影响。当然对运营商影响就更多了。我们深深的体会是,我们的客户很大的大型公司,他们为了争夺人才、争夺主流人群,他们在高端物业里面传统的办公空间的时候,他们拿过来做改造。我们也跟客户经历了他们改造的过程,包括他们的改造空间很有趣味,比如有热带雨林区、有小农场、小草坪、有咖啡店等等,这就是他们做出的变化,我们提供服务的客户已经变了,我们高端物业是一定要变的。

  包括未来怎么运营,物业怎么适应这种变化,到底提供什么样的配套来服务办公空间,这些都会有很大的变化。

  所以联合办公的理念,营造的方式,对高端物业的影响还是蛮大的,这还只是刚刚开始。

  王玉龙:孙总说了半天,嘉铭这个楼做得这么好,租得那么高,怎么没拿出一层做联合办公呢?没说就没说吧,咱们就不逼她了。咱们听听中粮怎么说,有没有这个想法?你有没有决心做这个事?

  马佳音:我觉得刚才孙总说的对联合办公这个物种的剖析全面又深刻,我自己也是听得津津有味。我觉得这个问题从两个层面来讲,第一从大的市场逻辑的层面来讲,存在即需求,是合理的。所以说联合办公作为传统办公的一个子业态的补充,它的优势是显而易见的,比如供需双方的效率的提升,存量资产的改造,更灵活、更多变、体验感更好的办公体验,以及千禧一代,这批员工非常追求自我,对空间要求非常高,传统的是满足不了他的。当然这后面还有资本的一些推动,都会影响到整个联合办公的兴起。

  第二点,我想比较切题,我们高端写字楼跟联合办公的关系,前一段我们大悦城商业发布了第二条产品线,有一个词我觉得拿过来非常合适,就是竞合关系。这里面再有两个小概念我阐述一下。

  第一是我们理解的联合办公,我们觉得它不是简简单单租桌子的模式,我们更愿意把它理解为共享的办公空间和办公体验,就是说它是我们通过打造场景化的、体验感好的办公场景的营造,来满足更多的办公需求。

  第二是竞合关系,竞合这个词其实本意来自于博弈论,指的是我们能够达到双赢的非零和的博弈状态。我希望这个共享的办公空间是本身这个核心品牌内涵的延展,同时它能够帮我在业务层面和运营层面做到交集和互补,是这个状态。拿我们自己中粮置地广场来举例,我们项目明年7月份开业,同期除了有一万平米的商业会开出来,我们自己也确实拿出了小两千平米的面积,我们做了一个自持的自己运营的共享办公空间,这里面可能有我们的共享的会议室、共享的路演大厅、共享的报告厅、共享的艺术中心以及现在比较流行的共享的VIP会客厅等等。当然,也不排除如果有很好的品质上国际一流的常规化的联合办公平台企业的入驻,我们都是欢迎的。但是前提一定是这个字业态是要为我们的核心的入驻的高品质租户以及周边的一些有需求的租户来提供服务,同时能够强化助力整个生态圈层的打造,这是核心。

  我们中粮广场建国门的项目,C座的改造,成了商办地产的网红,我听说已经接待了无数的参观。那个改造非常成功,无论从原来旧的存量资产的提升,包括帮助我们整个中粮的办公品牌的塑造,都是非常好的案例。我们集团希望做的是大家对我们的品牌能够有一以贯之的认知,以后提到中粮出品的写字楼,就想到中粮广场也好、中粮置地广场也好,品质是有保障的,我们都是国际超甲级5A写字楼。谢谢。

  王玉龙:这里最有资格说联合办公的应该是齐总,从我的了解中,齐总现在已经在做了联合办公了。

  齐舒芳:对,我们项目叫CR Union。您刚才提到了一个词"趋势",我觉得非常好。我把我们对联合办公的分析简单说一下,还是说趋势这个事。联合办公其实并不是一个空间单纯的改变,真的是社会发展到这个阶段,人群的变化、科技的变化所带来的必然产物,我们是做过几个方面的研究。刚才孙总和马总都提到了,比如从办公人群,年轻一代的崛起,他们90后的特点就是追求舒适、追求个性、追求自由。联合办公刚好是非常契合这个需求。

  包括我们因为要做联合办公,我们对现在联合办公的产品做了很多研究分析,从联合办公工位的布局能看出来,有另外一个趋势就是办公客户的类型也在发生转变。最开始的时候一说联合办公,感觉都是小微、双创企业进去,实际上现在它的独立工位和办公工位的占比已经最极端的到了9:1了,就是90%都是独立的。它的客户类型已经悄然的向一些大型企业和大型分支机构转变。我前两天在香港考察wework联合办公,里面入驻的都是汇丰银行等大企业。这些企业承租能力强、支付意愿高,肯定会推动联合办公市场不断的发展。

  包括刚才孙总提到共享经济,其实联合办公本身的内涵就是一种共享,有很舒适、很多交互空间,包括社群的营造等等。所以我们做了这些研究之后,我们认为联合办公一定是一种趋势。所以我们也是在变革面前,您的话题是高端写字楼怎么迎接挑战和变革,其实在我们看来,它不是挑战,更多带给我们的就是机遇,机遇来了,肯定是张开双臂拥抱机遇、拥抱变革。

  我们华润置地自有品牌的CR Union的联合办公产品,现在正在打造过程中,明年春节后我们会在西二环面市。本身设计的主题是"重返大学时代",也是契合了华润地产的学院风,我自己很喜欢这个风格,到时候可以带领同行和代理行的朋友过去看一看。

  因为联合办公这个产品,实际上是给我们未来办公的布局和办公产品的理念带来了很多变化。未来我们是想把我们的联合办公产品植入到华润置地旗下所有的写字楼当中,无论它是高端还是中高端。我们现在在北京如果2020年这个时点来算,我们大概拥有120万平米的写字楼体量,有几栋楼,明年有三栋楼出来,一个是CR Union,一个是亚运西一个楼,一个是北京华润饭店的旧改项目,未来会把我们的理念植入到这些楼里。

  刚才中粮你们说了一个词叫做竞合。我们的定义是共融共生、互相促进,其实就是竞合的概念。

  其实我们就是想把联合办公的共享空间拿出来,不光是为联合办公这一小块面积服务,而是要把它放大共享面积,为整个楼服务。未来我们的定义,其实我们不叫联合办公,叫共享办公。因为这样的一个想法的转变,我们觉得联合办公未来对办公可能会有好几个方向的转变,这是我们自己总结的,我们也是未来想按照这个方向去做。

  第一是办公的生态化,拿我们华润饭店城市更新项目举例,那个项目大概10万平米,我们在低层做的是联合办公,将来可以给小微企业入驻提供方便。中低层设计的是200到500平米的户型,面向的是中小企业。中高层是2000到5000平米,面向的是大中型企业,包括我们顶层还有企业总部。隔壁的配楼还有企业独栋。为什么这么设呢?就是生态化把企业在不同时期、不同的生命周期,满足它的全生态的需求。未来这可能是联合办公和高端办公共融共存的体现。这是办公的生态化。

  第二是办公的智慧化,未来办公的智慧化是必选项、是常规选项,随着科技进步,我们把科技手段植入到楼宇当中,给客户带来更便捷的体验,这是大势所趋。所以联合办公也刚好承载了这一点。

  第三是办公的平台化,这是指运营商要一手托两家,一方面我们为租户服务,为他们提供优质的服务,同时我们要整合一些非常好的第三方资源,把这些资源共同加入到为租户服务的大军当中来,同时也促进了第三方企业的成长。所以运营商自己就在想,要努力把自己变成一个PaaS平台的运营商,而不是单纯的写字楼运营商。

  第四是办公的产业化,因为原来咱们一说写字楼的管理就是物业管理,其实现在我们已经向运营服务在升级,包括利用自有的比较强大的产业资源,我们想去探索怎么能够在这一个楼宇或者园区打造一个产业主题,形成一种产业聚集,这其实是政府给我们提的期望和希望我们能够为这个区域经济的发展贡献力量。

  大概这几方面,这就是联合办公给我们带来的改变,也因为这种改变带来了无限的可能。谢谢。

  王玉龙:三位柔柔弱弱的女子能够最有实力把联合办公做好,因为不像毛大庆,基本上没什么自己持有的。跟政府谈了一堆条件,你不给我条件,我不去,他们不行,跑不了,物业不动产是自己的,所以必须做好。联合办公刚才说的几个词比较好,一个是共享的概念,一个是平台化,我们搭建的是一个平台,让这个平台形成裂变,形成裂变之后变得更有价值,应该是这么理解。就像马总,一听她介绍的口气就知道原来是从商业转过来的,联合办公虽然是共享办公,能不能共享一下厨房、共享一下餐厅,大家这边办着公,那边一块炒着菜,还有共享公寓。刚才齐总已经邀请大家了,明年让齐总发起一下,我们到那好好学习学习,我们把联合办公做得风生水起,祝愿你们在这块取得更好的成绩。

  刚刚说完联合办公,我也想未来的办公方式肯定是改变了,因为我们坐在台上有60后、70后,以后就不是我们坐这了,以后都是00后,00后他们的思想跟我们完全不一样,如果发生这么大的改变,这种大宗资产将来到底应该是什么样子。很多人是由机构持有多一些呢,还是地产商持有多一些,到底会变成什么市场?这块我也比较关注,有请第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅先生,从顾问公司角度帮我们分享一下写字楼是机构投资的主要物业类型,今年的市场有什么特点?未来趋势是怎么样的?

  温书阅:这个话题跳跃有点大,其实投资市场是整个房地产环节的企业和终点,投融管退,以投入开始,是很多资产的业务链。去年整个北京市的投资市场总交易额是将近340亿,这是2016年的数据。2017年截止到这个月为止,一共有21宗北京市的大宗交易,整个交易额是276亿,交易总面积是62.3万平米。从这个数据可以看出来,整个投资市场同比去年是降了,整个投资额大概降了23%左右。这里面原因有一些。

  这21个大宗交易里面,几乎没有核心区的甲级项目,有8个写字楼项目,有4个酒店项目,有3个商业项目,有一些是产业园项目。而且酒店和商业项目收购下来以后,这里面7个项目其中绝大部分也是改成写字楼,现在因为商改办的话题和联合办公都是特别热的话题,交易下降,核心区甲级写字楼缺乏成交。原因很简单,在现今市场下,业主对资产的处置要求和买家对回报率的计算方式并不匹配,因为北京投资市场这两年投资回报率一直控制在4%,从来没有高于过4%,甚至这个4%都是得有点偏高的。所以造成了整个投资市场回报率并不高,更多的企业是以自有为主。这8宗是自有为主,其他是开发商交易,很多开发商要收购一些资产,或者有房地产金融的需求,做了一些ABS或者REITs的需求,所以整个投资市场来说看似很活跃,其实成交并不活跃。

  这里面有很多原因,其中一个就是政策原因。从国家政策来说,对于企业信贷和融资成本越来越高了,每年都在提高。第二个原因,为什么融资成本那么高,回报率并不高,但是还是有那么多的企业、那么多的投资机构,包括境内的、境外的做一些考虑,其实这跟国家对境外管控有关系,而且未来两年会越来越严。从2018到2019年,依然北京、上海这两个城市的核心区的资产会是各个投资机构非常关注的热点。总的来说,我们对明年的售价并不是特别看好,所谓的有价无市就在这,因为总体来说,孙总很清楚,如果有一线写字楼租赁经验的话,从2011年到现在,北京的租金就维持在这样的水平,并没有增加,可能是在整个北京的租赁市场的谷底,但是这个谷底这两年并没有突破。并且随着未来两年新局域的结构承载,丽泽是金融商务区,一百多万,大望京,一百多万,亚奥一百多万,CBD商务区一百多万。这些放量,对于整个写字楼供需来说,平衡会被打破。但是为什么这些机构投资仍然对北京市场很有信心,就是资产增值了。

  北京的投资市场不能以传统的投资眼光来看,很多成交的交易价跟所谓的投资回报并不成正比。还有一点,现在越来越多企业关注的是房地产金融这一块,在中国REITs的历程可能在未来还很长,涉及到很多东西,包括企业自身的,包括中国的国情,包括政府的支持和力度。但是目前我们可以看到这种房地产金融的产品会越来越多,越来越多的开发商、基金也好,都瞄准的是未来不动产的投资。

  还有一个点,我们可以看到大家对写字楼市场的信心,商业和写字楼的改造。在2017年这21宗交易里面,有7宗是商业和酒店的,这7宗里面有5宗是改造项目,其中有一些已经入市,还有一些已经在前期的定位和论证阶段。其实这些产品非常丰富,改造成写字楼以后,对于原业主或者投资方的收益会有大大的增加,所以我们预计的是在2018、2019年这种趋势还会呈现比较强势的态度。其实跟刚才的联合办公有一些关联。因为我现在接触一些联合办公的品牌,像在北京一共超过50个联合办公品牌,有业主自己做的,有外资的,有内资的,这些品牌一共插过50个,这些联合办公品牌现在都瞄准了一些比较独特的产品,可改造,"可改造"这个词是他们比较关注的。反而是对于一些传统办公楼不是特别关注,加上传统办公楼业主是有投资回报要求的,不可能十年给你固定的租金或者给你低于市场的租金,这很难去平衡。

  所以这几个话题有共通点。总体来说,明年的市场还会呈现这样的趋势,整个融资成本会进一步加大,整个市场活跃度会非常活跃,尤其是核心区域,CBD、望京等等还会是投资市场关注的最主要的两个区域,或许丽泽也会成为第三个更活跃的区域。整体来说,融资成本上升。租金,我的预计会在原来稳定的基础上有略微的降低,这也符合市场供求逻辑的关系。

  联合办公是一个产品的多元化,联合办公的品牌其实跟现在传统写字楼并不形成竞争,反而是一个补充。对于有些品牌来说,联合办公主要是以微小的企业为主,但是也有一些大企业在用,所以其实并不形成对抗性的观念,只是产品的多元化。

  刚才说到投资市场还有一个观点,这就是我个人的判断,仁者见仁,智者见智。我觉得明年的投资市场可能对于资方来说还会比较困难一点,因为核心区域的业主对于楼宇的价格要求会进一步上涨,甚至到了非常不合理的地步。所以对于一些机构投资来说,会更难出手。这可能是明年的一个趋势。谢谢大家。

  王玉龙:我们用三分钟左右的时间说说产业园,很多企业现在做产业园都存在什么心态呢?齐总刚才说我们拿地拿不着了,能不能做产业园?其实不应该这么理解。我不知道这里有没有华夏幸福基业的朋友们,最早做产业园,就是圈一大块地,给政府讲两个故事,引进一家企业,实在引不进来,我就投一家企业。把企业引进来了,单独税收了,给我点住宅吧,赚了很多钱。但这条路明显行不通的。现在地方政府也聪明了,所以产业园要想做,就想踏下心来做,但是很多人认为我还要进入,因为产业园控制了资源,就能控制土地,这是房地产转型要走的一条路,但是产业园里问题比较多,比如涉及到土地整理,涉及到一级开发,涉及到整体的产业招商,涉及到后端的运营,涉及到一系列的问题。今天有幸请到了经略天则在台湖做的很成功,请庄总聊一聊产业园会不会成为下一个金矿?产业园会不会成为一个趋势?

  庄捷:第一点,我想说说产业园的必要性,从大趋势来讲,产业园或者国务院颁布的关于开发区的相关意见,今年刚刚出,是非常及时的。因为十九大以后我们提出一个观念叫新时代,所谓新时代就是很多做法跟过去是不一样的,咱们就简单的归结到产业这上面。过去的产业是什么样的状态呢?我对通州比较熟,通州在今年往外疏解了几千家企业,有些关了,有些自己不干了,有些出去了。这些企业都是过去在积累财富的时候可能是有的村、有的乡、镇他们自己划块地,就租一块农田等等,就做了很简易的厂房,把这事就干起来了。现在来讲这样的做法不行了。

  第一,你的地是不是能干产业的地,这根上就不对。

  第二,他们在这种随意的用简易的方式来做生产的行为不行了。因为要工业化4.0、物联网化等等,他们的要求生产产业方对于这个载体的要求不一样了,过去对于撒豆成兵就可以干事的时代不存在了。我们怎么理解产业地产,怎么来做产业地产,实际上这不是这么简单的。这是不是金矿,我们要划一个问号,为什么要划问号?大家都太清楚了。地产就是金矿,你做地产只要划块地,甭管几线城市,都恨不得肯定能挣到钱,肯定是大把挣钱,那时候是金矿。现在是新时代了,新时代里用这种方式来挣钱首先就别想了。所以大家要想清楚到底是产业还是地产,哪个为重,如果地产为重,错了,我劝你不要进来。产业为重,可能你就想好了方向了。

  再往下要做的话,还有什么问题,我就提两点。第一,资金,资金能不能跟上,我们不一定能够滚动开发。第二,你把产业开发的区块建出来之后,你卖给企业和卖给个人是不一样的,个人可能孩子回家一撒娇,他妈妈爸爸爷爷奶奶全出钱了,北京恨不得十几万,还有人说还要涨,有可能是成的,这个逻辑能通。但是企业是非常冷静的消费者,不会因为你忽悠说我们这儿以后能翻倍,它就来了。为什么呢?企业要生存,不能靠炒房地产来生存,如果炒房地产生存的企业一定不是好企业。好企业要注重自己的生产,它的经费、现金流要用在主业上,我们的副业,就是买一个房子的副业不能把人家都剥夺了,所以这个金矿有问题,你卖的价就要考虑这个问题。

  最后一个要考虑的问题就是风险,政府风险。我们现在企业已经发生了,比如我们开发的地,在通州台湖很好的工业用地,但是忽然间发现我们走到了一个死胡同,为什么呢?北京已经没有工业的概念了,我后边再去做的话,立项立得下来吗?规划证办得下来吗?所有都可能没法往下做了,这是风险。

  另外,现在的领导,最近这一段大家热议的行为,政府的管理行为,也让你感觉到是一种急刹车的方式或者踩油门的方式,急踩油门、急踩刹车,这种行为对于我们做任何事情都是有风险的。谢谢。

  王玉龙:这次论坛到此为止,祝大家今天冬至快乐,也祝大家新年快乐!

    来源:房讯网

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