第一太平戴维斯中国区高级董事 温书阅

　　第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅应邀出席并参加了”新时代下的商办力量——回归本来，重构未来”圆桌对话论坛。温书阅在论坛上表示，北京写字楼市场整个融资成本会进一步加大，整个市场活跃度会非常活跃，尤其是核心区域，CBD、望京等等还会是投资市场关注的最主要的两个区域，或许丽泽也会成为第三个更活跃的区域；租金可能会在原来稳定的基础上有略微的降低。

　　以下是温书阅发言全文：

　　其实投资市场是整个房地产环节的企业和终点，投融管退，以投入开始，是很多资产的业务链。去年整个北京市的投资市场总交易额是将近340亿，这是2016年的数据。2017年截止到这个月为止，一共有21宗北京市的大宗交易，整个交易额是276亿，交易总面积是62.3万平米。从这个数据可以看出来，整个投资市场同比去年是降了，整个投资额大概降了23%左右。这里面原因有一些。

　　这21个大宗交易里面，几乎没有核心区的甲级项目，有8个写字楼项目，有4个酒店项目，有3个商业项目，有一些是产业园项目。而且酒店和商业项目收购下来以后，这里面7个项目其中绝大部分也是改成写字楼，现在因为商改办的话题和联合办公都是特别热的话题，交易下降，核心区甲级写字楼缺乏成交。原因很简单，在现今市场下，业主对资产的处置要求和买家对回报率的计算方式并不匹配，因为北京投资市场这两年投资回报率一直控制在4%，从来没有高于过4%，甚至这个4%都是得有点偏高的。所以造成了整个投资市场回报率并不高，更多的企业是以自有为主。这8宗是自有为主，其他是开发商交易，很多开发商要收购一些资产，或者有房地产金融的需求，做了一些ABS或者REITs的需求，所以整个投资市场来说看似很活跃，其实成交并不活跃。

　　这里面有很多原因，其中一个就是政策原因。从国家政策来说，对于企业信贷和融资成本越来越高了，每年都在提高。第二个原因，为什么融资成本那么高，回报率并不高，但是还是有那么多的企业、那么多的投资机构，包括境内的、境外的做一些考虑，其实这跟国家对境外管控有关系，而且未来两年会越来越严。从2018到2019年，依然北京、上海这两个城市的核心区的资产会是各个投资机构非常关注的热点。总的来说，我们对明年的售价并不是特别看好，所谓的有价无市就在这，因为总体来说，孙总很清楚，如果有一线写字楼租赁经验的话，从2011年到现在，北京的租金就维持在这样的水平，并没有增加，可能是在整个北京的租赁市场的谷底，但是这个谷底这两年并没有突破。并且随着未来两年新局域的结构承载，丽泽是金融商务区，一百多万，大望京，一百多万，亚奥一百多万，CBD商务区一百多万。这些放量，对于整个写字楼供需来说，平衡会被打破。但是为什么这些机构投资仍然对北京市场很有信心，就是资产增值了。

　　北京的投资市场不能以传统的投资眼光来看，很多成交的交易价跟所谓的投资回报并不成正比。还有一点，现在越来越多企业关注的是房地产金融这一块，在中国REITs的历程可能在未来还很长，涉及到很多东西，包括企业自身的，包括中国的国情，包括政府的支持和力度。但是目前我们可以看到这种房地产金融的产品会越来越多，越来越多的开发商、基金也好，都瞄准的是未来不动产的投资。

　　还有一个点，我们可以看到大家对写字楼市场的信心，商业和写字楼的改造。在2017年这21宗交易里面，有7宗是商业和酒店的，这7宗里面有5宗是改造项目，其中有一些已经入市，还有一些已经在前期的定位和论证阶段。其实这些产品非常丰富，改造成写字楼以后，对于原业主或者投资方的收益会有大大的增加，所以我们预计的是在2018、2019年这种趋势还会呈现比较强势的态度。其实跟刚才的联合办公有一些关联。因为我现在接触一些联合办公的品牌，像在北京一共超过50个联合办公品牌，有业主自己做的，有外资的，有内资的，这些品牌一共插过50个，这些联合办公品牌现在都瞄准了一些比较独特的产品，可改造，"可改造"这个词是他们比较关注的。反而是对于一些传统办公楼不是特别关注，加上传统办公楼业主是有投资回报要求的，不可能十年给你固定的租金或者给你低于市场的租金，这很难去平衡。

　　所以这几个话题有共通点。总体来说，明年的市场还会呈现这样的趋势，整个融资成本会进一步加大，整个市场活跃度会非常活跃，尤其是核心区域，CBD、望京等等还会是投资市场关注的最主要的两个区域，或许丽泽也会成为第三个更活跃的区域。整体来说，融资成本上升。租金，我的预计会在原来稳定的基础上有略微的降低，这也符合市场供求逻辑的关系。

　　联合办公是一个产品的多元化，联合办公的品牌其实跟现在传统写字楼并不形成竞争，反而是一个补充。对于有些品牌来说，联合办公主要是以微小的企业为主，但是也有一些大企业在用，所以其实并不形成对抗性的观念，只是产品的多元化。

　　刚才说到投资市场还有一个观点，这就是我个人的判断，仁者见仁，智者见智。我觉得明年的投资市场可能对于资方来说还会比较困难一点，因为核心区域的业主对于楼宇的价格要求会进一步上涨，甚至到了非常不合理的地步。所以对于一些机构投资来说，会更难出手。这可能是明年的一个趋势。

    谢谢大家。

    来源：房讯网